拐点本来是一个数学术语，但在房地产行业得到引申。据我多年观察，无论是大拐点还是小拐点，它的到来都有迹可循。但是，微妙的时刻转瞬即逝，所以每个人都要锻炼自己的判断力。以北京为例，2018年春节之后的房地产市场发生一些新变化，但是很多人都没有意识到。第一，2018年第一季度，北京市二手住宅网签量达29044套，与2017年同期相比，网签量下跌了43%，但环比2017年四季度则上涨了1.7%。同比高点仍然大跌，但环比数据更有价值，这意味着2018年第一季度的成交量，相比2017年四季度上涨了15%~20%。春节长假期间，大家购房的意愿普遍较低，而2018年第一季度包含了这个长假，试想一下，如果不考虑春节因素，房地产市场真实的热度有多少?这个问题确实值得掂量。

第二，北京二手房带看量快速回温。链家是北京房产成交量最大的中介公司，数量大误差率才低，为此我查看了链家的相关数据。2017年4月是楼市调控后的第一个月，北京链家有二手房新增房源16791套，带看量为37万人次。在实施调控一年后的2018年3月，链家新增房源22603套，同比上涨35%，带看量达到了51万人次，同比上涨38%。S1目第三，北京链家的中介费率开始上涨。关于中介费率，链家一直以来的对外口径是2.7%，其中2.2%是中介费率，0.5%是资金管理费。在市场下行期或成交面积较大、总价较高时，中介费可以往低了谈。2017年底，北京链家对外收取2%甚至更低的中介费是常态，但2018年春节之后中介费再次上浮到2.7%，因为市场热度上升。

8109招真个顶骉儿刚第四，在看房端，之前同一套房子的带看量可能不低，但即便中介公司人为安排，多个买家同时看房的概率并没有那么大。春节过后看房热度确实上升了。带看量数据上涨是一方面，与业主谈价格时议价空间变小是另一方面。你不买，别人可能就买了，所以业主挂牌价格相比之前也有所提高。韩再来看看价格。价格上涨不是原因，而是市场变动的结果。市场热度起来了，看房热情提高了，买方更有诚意了，卖方更强势了，最终表现的结果是涨价。当你看到涨价的时候，最低的拐点其实已经过去了。2018年第一季度，北京二手住宅成交均价为53369元/平方米，环比2017.年第四季度均价下跌了3.6%，同比2017年第一季度下跌了12%。与2017年房价峰值时的第二季度相比，房价跌幅更是达到了14.7%。

大期年目前，一切仍维持在一个很安全的状态，但当影响房价的所有因素都微妙改变，房价止跌并抬头可能就是注定的结果。真实的数据不会说谎。2018年3月，北京二手房签约量达到了12104套，继2017年12月和2018年1月之后，二手房月度销量再次突破万套大关。此外，这一成交量也创下自2017年4月以来近12个月的销量纪录。成交量上涨的结果是什么?大家都应该心里有数。房价抬头和小幅上涨给大家带来的购房成本增加少则数十万元，多则数百万元，因此想买房的人对这一趋势应有所察觉。中文计春805圆整中另一组数据也揭露了一个真相——2018年第一季度房价抬头由刚需支撑，不存在泡沫或者投资的虚假指标。

2018年第一季度，二手住宅购房客户在支付方式方面，使用公积金、全款、商贷和组合贷的比例分别为34%、29%、20%和17%。与2017年第一季度相比，使用公积金支付者占比提升了17%，全款支付者占比提升了2%，商贷支付者占比减少了33%，组合贷支付者占比提升了14%。公积金、贷款支付占比大幅度提升，反映了在大力去除金融杠杆的房地产市场调控背景下，购房需求更趋理性。购房客户更多地由置业升级的改善客群转化为首次置业客群。改善客群受制于购买第二套房的高额首付款，更多地选择放弃改善或者降低改善目标，量力而行。

购房客户的置业观念更加理性健康，不再千方百计地利用各种杠杆购房，而是从自身经济情况出发，根据自己的首付能力和月供能力理性购房置业。2018年第一季度，北京二手房住宅市场成交客户的平均看房次数为5.69次，环比2017年第四季度上升了2.7%，同比2017年第一季度则上升了97.6%，说明买房者更加理性、楼市更加透明。这时候，市场的微妙变化是真正靠谱的转向，而不是伪拐点。